賃貸契約書の見方を研究する
賃貸のお部屋を借りるということは、法的には貸主（大家さん）と建物賃貸借契約を結ぶということになります。不動産会社が貸主、又は代理となっている場合以外は、決して不動産会社と契約しているわけではありません。部屋を借りるときには、契約の内容についてあまり深く考えず、言われるままに不動産会社が用意した契約書に印鑑を押してしまい、何か問題があってから契約書をあわてて読むという方が大半だと思いますが、契約を結ぶことによって様々な権利と義務が初めから発生しているのです。何もないのが一番良いのですが、事前に良く契約内容を把握しておけば、問題が起きたときも落ち着いて対処できます。
- 賃貸借契約には期間があるけど、期間の途中で解約をしたくなったら本当に解約ができるのか？期間が満了して、大家さんに部屋を出て行ってくれと言われたらどうしたら良いのか？
- 1日でも家賃を滞納したら、直ちに部屋を出て行けと書いてあるけど、本当に出て行かなければならないの？
- 入居中に自分で取り付けたエアコンを大屋さんに買い取ってもらえるって本当？
一方的に借主に不利な契約を結んでしまわないために、少なくとも押さえておきたいポイントを解説します。
建物賃貸借契約
建物賃貸借契約とはどのような契約なのでしょうか。人から物を借りる契約には、消費貸借契約、使用貸借契約、賃貸借契約の3種類があると民法に定められています（民法第587条、593条、601条）。
消費貸借契約とは、お金などを借りて返すときには種類・品質・数量の同じ物を返すことを約束する契約です。つまり、お金を借りて使ってしまってかまわないのですが、代わりに同じ価値だけのお金を返せば良いという契約です。（借りた紙幣そのものを返さなくても、別の紙幣を用意して、同じ価値だけ返せば良いという意味です。）
使用貸借とは、無料で物を使うために借りる契約のことです。
そして、賃貸借契約とは、お金（賃料）を払って物を借りる契約です。お金を払って物を借りる契約には、レンタカーや、機械のリースなどがありますが、お金を払って部屋を借りるのも賃貸借契約の一つです。そして、借主がお金（賃料）を払うことにより、貸主が所有している建物・部屋を借りる契約を、建物賃貸借契約と言います。そして、建物・部屋を有償で借りる場合には、特別に借地借家法という法律により保護されることになっています。なお、無償で部屋を借りる契約は使用貸借契約ですので、借地借家法の適用は受けません。
契約書
不動産会社を利用して部屋を借りるときには、ほぼ100%契約書を作成しますが、賃貸借は諾成契約（だくせいけいやく）といって口約束だけで成立しますので、絶対に契約書が必要なわけではありません。しかし、口約束だけでは、貸主も借主も不動産会社もとても安心できませんので、ほぼ100%契約書を作成することになるのです。
見本の建物賃貸借契約書には、一般的な内容が盛り込まれています。実際の契約書には、見本以外の内容が表示されていることもあります。しかし、少なくとも押さえておきたいポイントは、見本の契約書に全て含まれています。なお、見本契約書のタイトルは「建物賃貸借契約書」となっていますが、場合によっては「契約書」「約定書」などとなっている契約書もあります。名称がどうあれ、建物・部屋をお金を払って借りる契約の契約書であることには代わりありませんので、気にする必要はありません。
賃貸借契約書見本
各条文の確認ポイント
以下、契約書の各条文について、どのような点を確認すればよいのか、そのポイントと関連する内容について説明します。
一般的な建物賃貸借契約書に含まれる内容を解説しましたが、どんなお部屋を借りる契約書も内容に大差は無いはずです。重要なのは、契約書に印鑑を押す前に、少なくても一度は契約書の内容に目を通すことです。
多くの方は契約書の内容を確認することなく押印しています。現実には、普通に生活をしているだけでトラブルに巻き込まれることは、それほど多いわけではありません。しかし、例えば部屋の備品が壊れることなどはよくある事ですし、その負担を大家さんと借主のどちらが負担をするのかを事前に確認しておくことは重要です。
普通、契約はお部屋を仲介した不動産会社で行うことになります。契約書と不動産会社が交付する重要事項説明書は予めコピーをもらっておき、自宅でその内容を確認しておくことが重要です。疑問点はメモを用意し、契約書に印鑑を押す前にメモを見ながら不動産会社に確認するのが良いと思います。契約日にいきなり契約書を見て、内容を全て把握し、その場で不動産会社に質問をするのは、よほど不動産に詳しい方でない限り無理な話だからです。
契約の内容をしっかり確認している借主に対しては、不動産会社もいい加減な対応はできないはずです。
賃貸借契約Q&A
Q. 契約書に契約の期間が表示されていますが、契約の途中で解約をしたい場合は解約ができないのですか？
A. 契約期間中に他の部屋に引っ越すことになり、今借りている部屋を中途解約をしたくても、原則は解約をできないとされています。ただし、それでは部屋を借りる人には大変都合が悪いので、実際には解約に関する特約を定めて解約をできるようにしているのが普通です。多くの場合、「借主が中途解約をするには1ヶ月前までに貸主に連絡する」としています。このページの契約書見本には、特約がありませんが、ほとんどは中途解約に関する特約を設けています。
Q. 期間が満了して、大屋さんに部屋を出て行ってくれと言われたらどうしたら良いですか？
A. 契約期間が満了しても、契約を更新することができるのが一般的です。借主は出て行く必要がない場合がほとんどです。貸主が契約を更新しないためには、契約の満了する1年前から6ヶ月前までの間に借主に対し契約を更新しないと通知し、さらに契約を更新しないための正当事由が必要です。実際には正当事由はなかなか認められないため、事実上借主は契約を更新することができ、部屋に住み続けることができます。
Q. 1日でも家賃を滞納したら、直ちに部屋を出て行けと契約書に書いてあるけど、本当に出て行かなければならないのですか？
A. 家賃の滞納とは言え、1日では契約を解除する理由にはなりません。契約書に明記されていても、この点については無効であると考えられます。
Q. 入居中に自分で取り付けたエアコンを大屋さんに買い取ってもらえるって本当ですか？
A. 借地借家法では借主に造作買取請求権が認められています（借地借家法第33条）。これは、予め貸主の承諾を得て取り付けた設備などを、借主が部屋を出て行くときに貸主に時価で買い取ってもらえる権利です。ただし、貸主が設備を買い取らないとする特約は有効ですので、造作買取請求権の排除の特約を設ける場合が多いです。（契約書見本第11条）
定期借家制度
平成12年3月1日より定期借家制度が施行されています。従来の借地借家法では、一般的に借主が手厚く保護されています。特に契約の更新に関しては貸主が契約を更新せず、借主に部屋を明渡してもうらのは大変難しいのが実態でした。
例えば2年間の契約期間を定めた建物賃貸借契約を貸主と借主で結び、2年間が経過したときに借主に「契約は更新しないので部屋を出て行ってください」と言うためには、契約期間が満了する1年前から6ヶ月前までの間に借主に対して更新をしないことを通知しなければなりません。さらに、通知するだけではなく、契約を更新しないためには、貸主に契約を更新しないことについて正当事由が必要です。しかし、更新をしないことを認めてもらうための正当事由とは明確には定められておらず、借主から部屋を明渡してもうらことは現実的には大変難しいのです。
このように借主側に有利な状況であったのですが、それにより不都合なことも少なくありませんでした。借主の権利が強すぎるため、例えば転勤の間だけ部屋を貸したいと思っても気軽に部屋を貸すことはできませんでした。また、バブル経済崩壊以降多く発生した不良債権問題でも、借主の保護が強すぎるため、担保となっている不動産の処理が思うように進まないことが多く発生しました。
このような背景により、定期借家制度が施行されました。定期借家制度が従来の借地借家契約と大きく違うのは、借主の事情に関係なく、契約期間が満了すると、当然に契約が終了することになった点です。これにより、転勤している間、一時的に自宅を貸したい場合や、建替えを予定している部屋を貸す場合などでも、心配することなく部屋を貸せるようになったのです。
なお、定期借家契約を結ぶ場合には、必ず契約書を作成する必要があります。契約期間は1年未満でも20年以上でも有効となります。また、契約期間が終了する場合でも、貸主から借主に対し契約期間が満了する1年前から6ヶ月前までの間に契約が期間満了により終了することを通知しなければ、貸主は契約の終了を主張できません。ただし、貸主が通知を忘れたような場合でも、通知をしたときから6ヶ月後には必ず契約は終了します。
定期借家制度の実際
以上説明しましたように、定期借家制度が創設され徐々にその利用が増えてきています。ただし、現在でも賃貸物件の大部分は従来の賃貸借契約を採用しています。定期借家制度を利用して賃貸に出されている物件は、従来の賃貸借契約を採用している物件に比べて、家賃が10%から15%程度安く設定されているようです。