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賃貸お部屋探しガイド

重要事項説明書の見方

不動産会社に依頼をして賃貸物件を借りたことがある人は、不動産会社で物件の申込をしたときに、物件についての説明を不動産会社から受け、書類にサインをして印鑑を押したことがあるはずです。しかし、何についての説明を受けているのか、どうしてサインをし、印鑑を押しているのかを理解している借主の方はとても少ないと思われます。重要事項説明書の説明を受けて、署名、押印することは、賃貸借契約のハイライトの一つと言えるでしょう。

■重要事項の説明とは？

不動産会社は、部屋を借りる人に対して書面を交付し、不動産の国家資格取得者を使って、物件に関する重要な点を説明させなければならない、と宅地建物取引業法という法律で定められています（宅地建物取引業法第35条）。交付する書面を重要事項説明書といい、説明をする国家資格者のことを宅地建物取引主任者と言います。

この制度の趣旨は、不動産取引をしようとしている人に対して、契約を締結する前に、その契約の内容について不動産の専門家から説明をすることにより、取引をする人が予期せぬ損害に会わないようにすることです。実際には、取引主任者からお客様に一方的に形式的に重要事項説明を行っている場合が少なくありません。お客様が説明書の内容を見て、質問を考える間もなく説明が終わってしまいます。しかし、重要事項の説明とは、お客様が説明書を見て物件の内容を把握し、契約するかどうかを判断できるようにするために行うもので、不動産取引においては、宅地建物取引業法で定められた契約と並ぶ大イベントです。契約日に初めて重要事項説明書を目にして瞬時に全ての内容を把握し、不動産会社に質問するのは不動産取引のプロでない限り無理な話です。契約書と重要事項の説明書は契約の前にコピーをもらっておき、予め目を通し、質問事項をメモしておくのが賢明です。せっかく法律によって保証された機会ですので、重要事項説明をただ聞き流すのではなく、宅地建物取引主任者の説明を聞き、重要事項説明書の内容を確認し、不明な点があればきちっと質問しましょう。

なお、重要事項説明書に記載する内容は宅地建物取引業法で定められています

重要事項説明書見本

各条文の確認ポイント

以下、重要事項説明書の各条文について、どのような点を確認すればよいのか、そのポイントと関連する内容について説明します。

	確認ポイント	備考
1.供託所等に関する説明	供託所は不動産会社の所在地を管轄する法務局となります。	不動産会社を利用した消費者は不動産会社から損害を受けた場合は、不動産会社が預けている営業保証金から弁済を受けることができます。不動産会社がどこに営業保証金を預けているかを表示しています。
2.不動産の表示	物件資料と不動産の所在地、専有面積などが一致しているかを確認します。また、貸主の名前も表示されています。
3.管理の委託先	貸主が管理を委託している場合には、その委託先の名称が表示されます。	賃貸物件の場合、貸主が管理を委託するケースと自ら管理を行う場合は、半々といったところです。
4.登記簿に記載された事項	登記簿謄本に登記されている内容がここに表示されています。所有権以外の権利の欄に抵当権設定の表示があっても、特に心配する必要はありませんが、その他の登記がされている場合は、その内容を取引主任者に確認する必要があります。	貸主が所有しているマンションを貸主がローンで購入しているのはごく一般的なことです。その場合、抵当権が設定されていることが多くなります。
5.契約の期間および更新に関する事項	普通の借家契約か定期借家契約であるかを確認します。契約の期間を確認します。2年間の契約とする場合が一般的です。	定期借家契約とは契約の満了時には、絶対に契約が終了する契約です。普通契約とは本質的に異なる契約です。
6.借賃以外の金額および授受の目的（重要）	敷金・礼金などは物件資料と一致しているかを確認します。敷金の償却があるかどうかは大きな問題です。よく確認します。	償却とは敷金のうち返金されない分です。償却があるからと言って借主に一方的に不利というわけではありません。
7.敷金等の精算に関する事項（重要）	部屋を解約するときに敷金がどのように扱われるかをよく確認する必要があります。大変重要です。	敷金の精算では借主と貸主の間でどちらが、何を負担するかをめぐってトラブルが多くなっています。
8.用途その他の制限に関する事項（重要）	用途は居住用、居住用兼事務所などとなっているのが一般的です。利用の制限は禁止行為ですので、その内容をよく確認するのが大変重要です。	用途の制限に反した建物の利用は契約の解除理由になりえます。事務所可物件として借りたのに、用途が居住用に限定されている場合には大きな問題です。
9.建物の存する区域	土砂災害警戒区域外となっているのが、一般的です。	土砂災害警戒区域とは都道府県知事が、土砂災害の危険性のある区域として指定した区域です。
10.法令に基づく制限の概要	該当する法令に基づく制限がある場合は、その内容を取引主任者に確認します。	土地区画整理法などの法令に基づく制限がある場合があります。
11.飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況	特にガスの種類を確認します。
12.建物設備の整備の状況（重要）	営業担当者から説明された内容、物件資料の内容と一致しているかを確認します。	ここに設備として表示されていない場合には、故障したような場合でも貸主に修繕を要求できなくなる場合があります。重要な項目です。
13.建物建築の工事完了時における形状、構造等	営業担当者から説明された内容と一致しているかを確認します。	未完成物件の説明を受けるときのみ該当します。稀なケースです。
14.契約の解除・・・（重要）	契約を解除するためには、借主は貸主に対しいつまでに申し出なければならないのか、また、その方法を確認します。	居住用の賃貸物件では、借主から貸主に対し、1ヶ月から2ヶ月前までに解約の申し出をするのが一般的です。
15.金銭の賃借のあっせん	無となっているのが普通です。	賃貸の契約で金銭の賃借の斡旋を受けることはまずありません。
16.支払金又は預かり金の保全措置の概要	講じないとなっているのが普通です。	不動産会社が消費者からお金を預かる場合に、保全措置を講じる場合がありますが、賃貸の契約で保全措置を講じる場合はまずありません。
17.建物の敷地が借地の場合	建物の建っている土地が借地の場合には、契約期間を確認しておきます。	土地が借地のマンションはごく少数です。
18.添付書類	通常は契約書や原状回復に関する取決書などが添付されます。	重要事項の説明は、法的には契約をする前に取引主任者が消費者に対して行うことになっています。そのため、契約書（案）などと、契約書が確定した内容ではないことを表しています。
19.備考（重要）	借地借家法などで定められていない点などについて、特約を儲ける場合には、ここに表示されます。非常に重要です。その内容を取引主任者によく確認します。	特約の内容全てが借主に不利になっているわけではありませんが、その内容をよく確認することが重要です。

■重要事項説明書の最重要ポイント

多くの人は、普段の生活で不動産の取引を頻繁にすることは無いと思います。不動産の取引になれていない方には、分かりづらい専門用語などが登場し、読んでも理解できない点が少なくありません。

例えば、取引主任者は預かり金の保全措置について説明する場合には、「預かり金の保全措置は講じません。」とだけ説明する場合が大半です。預かり金の保全措置とは、不動産業者がお客様から預かるお金がある場合には、不動産業者が万一倒産してもお客様には迷惑をかけないように、銀行等に保証をしてもらい、お客様に保証証書を手渡すことを言います。しかし、賃貸マンションの契約時に預かり金の保全措置を講じることはまずありません。ですので、取引主任者はお客様に対して「預かり金の保全措置は講じません。」と、説明するのですが、保全措置についての知識が無ければ、一体何についての話をしているのかは理解できないでしょう。

しかし、重要事項説明書の全てを理解する必要はありません。賃貸マンションを借りる場合に、絶対に確認が必要な項目には、表の中で（重要）のマークをつけました。この（重要）マーク以外についてはそれほど気にする必要はありません。しかし、この（重要）マークの項目は、借主の利害に直接的に影響を及ぼす内容です。不動産取引に不慣れな方はここだけでもよく内容を確認されることをお薦めします。