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株式会社かさまリビング
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かさまリビング　外観

賃貸お部屋探しガイド

物件情報の見方

不動産会社が不動産について表示をする場合には、一定の基準に従って表示をすることが義務付けられています。この、一定の基準とは、不動産の表示に関する公正競争規約という各不動産会社が守らなければならない自主規制のことです。自主規制とはいえ、不動産会社に対して事実上法律と同じ程度の拘束力がありますので、どの不動産会社の物件情報でもその基準に沿って物件情報を表示しなければならないことになっています。しかし、不動産のプロならともかく、初めてお部屋探しをする方にとって、「これはどういう意味だ？」と疑問に思う内容も少なくありません。取引態様って何？建物構造のRCとSRCとALCとは結局何がどう違うの？そんな疑問にお答えするため、間取図の見本を使って、見方を解説します。

間取り図見本

1.間取タイプ

間取タイプは1K、2DKなどと数字とアルファベットの組み合わせで表示されています。数字は居室の数を表しています。例えば2DKの場合にはダイニングキッチンの他に2つの居室があるということです。アルファベットの表示はそれぞれ次の内容を表しています。

K	キッチンの略です。台所を表しています。
DK	ダイニング・キッチンの略です。その部屋が食事室兼台所として使用できる広さがあることを表しています。
LDK	リビング・ダイニング・キッチンの略です。その部屋が居間・食事室兼台所として使用できる広さであることを表しています。
S	サービスルームの略です。納戸・物入れを表しています。十分な広さの無い部屋や、窓が付いていない部屋や窓が小さい部屋は居室ではなく納戸と表示することになっています。

2SLDKとは　居室2部屋　＋　納戸　+　居間兼食事室兼台所　がある間取ということになります。

2.管理費・共益費

管理費・共益費とは部屋を借りる人が負担する建物の共用部分の維持に対する負担金です。管理費と表示されたり、共益費と表示されたりすることがありますが、厳密な違いはありません。廊下の電気やエレベーターなどの設備維持には費用がかかるので、それを入居者全員で負担しましょうということです。

ただし、賃貸マンションでは、共用部分の維持を行う義務は貸主・大家さんにあります。大屋さんが、厳密に管理費の中から共用部分の維持にかかる費用をやりくりしていることは恐らく稀です。今年は管理費が余ったので入居者に返金します、という話は聞いたことがありません。つまり、実質的に管理費・共益費とは家賃の一部と考えられます。

物件の賃料を検討する場合は、「家賃 + 管理費・共益費 = 実質的な家賃」　と考える必要があります。

3.敷金・礼金

敷金とは部屋を借りた人（借主）が、部屋を貸す人（貸主・大屋さん）に差入れる保証金と言えます。例えば、借主が定められた家賃を払わない場合には、貸主は借主から差入れられた敷金から差し引くことができます。家賃を滞納すると、その分部屋を退去するときに借主に戻ってくる敷金が減ることになります。保証金と表示してある場合も、その内容は敷金と変わりありません。

また、借主は部屋を退去する場合に部屋を原状回復する義務が発生します。原状回復義務とは、借主の不手際で部屋を壊してしまった場合などには、借主は壊したところを修理して貸主に部屋を返す義務のことです。さらに、部屋のクリーニング代や新しい畳を入れたり、壁紙を張り替えたりする費用として敷金から差し引かれる場合もあります。極端な場合には、部屋のリフォーム代が敷金を超え、貸主から借主に敷金を超えた分の実費を請求されることもあります。

ご存知の方も多いと思いますが、借主が部屋を退去するときの敷金の返金を巡っては大変トラブルが多くなっています。その原因は、借主の原状回復義務の内容があいまいなためです。つまり、どこまでが借主の負担で、どこからが貸主の負担であるかが実は法律では決まっていないのです。そのため、国がガイドラインを示したり、自治体が条例を作るなどの動きが出ています。

礼金とは部屋を借りる人が貸主に支払う一時金です。礼金という言葉には独特の雰囲気がありますが、実質的には家賃の前払金と言えます。家賃が多少高くても礼金ナシの物件の方が、家賃が多少安くても礼金3ヶ月の物件よりも支払う総額が安くすむことがあります。借りた部屋にどれだけの期間住むかによりますが、あまり長く住む予定でない場合は、なるべく礼金が少ない物件を探したほうが得です。

4.専有面積

部屋の広さを表しています。居住用の部屋は平米（㎡）で表示されるのが一般的です。1㎡とは1メートル×1メートルの広さのことです。間取との関係では、1Kは15㎡から25㎡程度、2DKでは35㎡から45㎡程度、3DKでは50㎡から60㎡程度になります。

ちなみに、居住用の賃貸物件を坪で表示することはめったにありませんが、1㎡とは0.3025坪と同じ広さです。つまり100㎡とは30.25坪の広さを表しています。

5.徒歩

駅から物件までの歩きによる所要時間を表示しています。徒歩による所要時間は80mを1分間に換算して表示することになっているので、平坦な道でも、登り坂の道でも80mにつき1分間と表示します。もっとも、不動産会社が駅から物件までの距離を正確に計測していることは滅多にないと思ったほうが無難です。所要時間については、必ず自分の足で歩いて確認してみることが必要になります。また、実際に歩くことで、地図を見ただけではわからない、駅から物件までの環境なども確認することができます。昼間はなんてことのない場所が、夜には人気も街灯もなく、あまり歩きたくないという場合もありますから、女性の方は特に気を配って駅から物件までの道を実際に歩いてみることをお勧めします。

6.建物構造

建物の構造は主に次のように分類ができます。

表示	内容	階数	耐震力	耐火力	防音性※
SRC造	鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。鉄骨と鉄筋とコンクリートを使用して建物の骨組としています。建物の構造としては最も頑丈です。6階程度を越える高層マンションではこの構造になっています。	高層建物	特別強い	強い	強い
RC造	鉄筋コンクリート造を表しています。鉄筋とコンクリートを使用して建物の骨組としています。それほど高くないマンションではこの構造が多く採用されています。	6階程度	強い	強い	強い
ALC造	鉄骨造を表しています。鉄鋼材を建物の骨組みとしています。従来は工場や倉庫などに多く見られた構造ですが、最近は居住用のマンションなどでも多く採用されています。	居住用建物では6階程度	強い	普通	普通・弱い
軽量鉄骨造	ALCが重い鉄骨を使用しているのに対して、軽い鉄骨を使用して建物の骨組を形成しています。軽量鉄骨造はプレハブ住宅の主商品となっています。賃貸物件ではアパートなどに多く採用されています。	3階程度	強い	普通	弱い
木造	建物の骨組を木材で構成した建物です。最近良く聞かれるツーバイフォー（枠組壁工法）とは、木造の1種類です。賃貸物件ではアパートなどに多く採用されています。	3階程度	普通	弱い	弱い

※防音性に関しては、使用している床材の種類や（フローリング、カーペット、クッションフロアーなどがあります）隣の部屋との壁の厚さ、床の厚さや床の構造など、建物の骨組構造以外にも防音性に影響を与える様々な要因があります。

木造や軽量鉄骨造の賃貸住宅を一般的にアパート・ハイツ・コーポなどと呼びますが、アパート・ハイツ・コーポよりはALC造のマンションの方が耐震性や防音性など様々な面で優れている点が多いのが一般的です。さらにALC造よりはRC造やSRC造の方が、優れている点が多いと言えます。ただし、性能に比例して家賃も高くなります。

7.取引態様

取引態様とは物件を紹介している不動産会社と物件の関係を表しています。

取引態様	内容
貸主	取引態様に「貸主」と表示されている場合は、物件を紹介している不動産会社自身が、その物件の大家（所有者）であることを表しています。この物件を借りる場合は、借主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。
代理	取引態様に「代理」と表示されている場合は、物件を紹介している不動産会社が、貸主の代理人として物件を貸す立場であることを表しています。借主は仲介をした不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
媒介（仲介）	取引態様に「媒介」と表示されている場合は、物件を紹介している不動産会社は、物件を仲介している立場を表しています。借主は仲介をした不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

実際には流通している賃貸住宅の大部分は、媒介（仲介）物件です。

8.設備

建物に付帯している設備を表示してあります。建物の設備には次のような種類があります。

設備の場所	設備名称
建物の共用部分に関する設備	エレベーター、オートロック、ゴミ置場、駐車場、駐輪場、BSアンテナ、CSアンテナ、CATV、LAN、宅配ロッカー
部屋に関する設備	システムキッチン、IHクッキングヒーター、給湯、コンロ、浴室乾燥機、追炊機能付バス、エアコン、床暖房、照明器具、ウォシュレット、TVモニター付インターホン、セキュリティシステム、トランクルーム、ウォークインクローゼット

部屋に付帯している設備が物件情報に全て網羅されているとは限りません。また、不動産会社などにより、設備の表記の仕方は微妙に異なります。

9.間取図

間取図に洋室6帖、和室6帖などと表示されています。

例えば和室6帖といえば畳が6枚敷いてある部屋を表しています。洋室6帖といえば畳が6枚敷いてあるのと、同じ広さを表しています。しかし、実際に複数のお部屋の内覧をされた方の中には、気が付いた方もいると思いますが、和室6帖といっても物件によって部屋の大きさが異なります。洋室6帖といっても、やはり物件によって部屋の大きさが異なります。

実は、畳には本間間、三六間、五八間など様々な種類があり、大きさがそれぞれ違います。つまり、和室6帖といっても使用している畳の種類により、専有面積に差があるのです。大きなサイズの畳を使用している物件では、部屋の専有面積が大きくなり、小さなサイズの畳を使用している物件では、部屋の専有面積は小さくなります。

洋室の場合には、部屋の大きさを畳数で換算して表示しています。しかし、基準にする畳のサイズは様々であるため、洋室6帖といっても物件により専有面積が異なるのです。ただし、洋室を畳数に換算する場合は、最低でも1.62㎡以上を畳1枚分と換算して表示しなければならないことになっています。1.62㎡で計算すると、6帖とは9.72㎡つまり、3m×3mの正方形より少し大きな面積ということになります。

つまり、物件資料に6帖と表示されていても、物件により部屋の大きさはかなり異なります。また、洋室の場合、各不動産会社が厳密に部屋の床面積を計測して帖数に換算していることは稀です。和室の場合でも、洋室の場合でも、部屋の大きさは自分の目で確認することが重要です。

■家賃はどのようにして決められるのか？

部屋を借りる時の家賃も他の商品と同じように、需要と供給により価格が決定されることになります。例えば、ある大家さんが部屋を5万円で貸していたとします。現在の入居者が退去し、大家さんは新しい入居者を募集することになります。5万円で住みたいという人が直ぐにたまたまいれば、家賃は前回と同じになりますが、建物は一般的に年数が経過するほど汚れや、劣化が進み魅力が薄れますし、かつてのように地価がどんどん値上がりしていくような経済環境ではなく、前回と同じ家賃では新しい入居者を直ぐに探すことが難しい場合もあります。待っていれば、前回と同じ家賃でも住みたいという人が現れる可能性もありますが、何ヶ月も空室にしたのでは、結局値下げするのと大家さんの収入面では変わりがありません。

その場合、大家さんは仕方なく入居者を早く見つけるために、賃料を下げることになります。例えば、前回は5万円で募集した家賃を、今回は4万5千円で募集し、それでも新しい入居者が見つからなければ、さらに値下げしたりします。

つまり、多くの人が住みたいと思うような魅力的な部屋であれば、それほど値下げする必要は無く、反対にあまり人気のない部屋であれば家賃を下げざるを得ないのです。それでは、多くの人が住みたいと思うような魅力とは、どのような点でしょうか。それは、駅からの距離であったり、築年数の新しさであったりします。多くの人が希望する条件が家賃を決定している要因になっているのです。

■家賃を決定する要因

家賃を決定する要因	家賃への影響度	備考
築年数	とても大きい	築年数が新しい物件ほど家賃が高くなります。
最寄駅	とても大きい	ターミナル駅など、急行列車が停車したり、複数の路線が乗り入れしているような大きな駅では家賃が高くなる傾向があります。
最寄駅からの距離	とても大きい	駅からの距離が近くなればなるほど、家賃が高くなります。
専有面積	とても大きい	専有面積が大きいほど、家賃は高くなります。
間取	大きい	同じ専有面積でも、LDKが広い、収納スペースが充実しているなど、間取によって家賃に影響を与える場合があります。
階数	大きい	階数が上の部屋ほど、家賃が高くなる傾向があります。
角部屋	大きい	角部屋は他の部屋より家賃が高くなる傾向があります。
設備	大きい	CATVやウォシュレットなど、設備が増えると家賃が高くなる傾向があります。
共用部分の設備	大きい	オートロックやエレベーターなどの設備がある建物は家賃が高くなる傾向がります。特にエレベーターは家賃や共益費に大きな影響を与えます。
採光部の向き	大きい	南向きの部屋は家賃が高くなる傾向があります。
日当り	大きい	建物の前が大きく開けていて、南に向いているなど日当りの良い物件は、家賃が高くなる傾向にあります。
眺望	それほど大きくない	丘の上にあるなど、見晴らしの良い部屋は、家賃が高く設定される場合があります。
バス・トイレ別	それほど大きくない	バスとトイレが別になっている部屋は、単身者用の部屋では家賃が高くなる傾向があります。ファミリータイプではほとんどの部屋では、バスとトイレが別になっていますが、逆に同じ空間に設置されている場合でも、家賃はあまり安くなりません。
敷地内駐車場	大きくない	建物の敷地内に駐車場がある場合でも、部屋自体の家賃に与える影響はそれほど高くありません。

家賃は以上のような様々な要因により決定されます。人気のある設備や立地には多くの人が入居を希望しますので、高い家賃が設定され、逆に人気のない部屋は割安な家賃が設定されることになります。

■掘出物物件の探し方

実は、掘出物物件を見つけるコツはこれら家賃を決定する要因をよく考え、多くの人には人気があるけれども、自分にとってはそれほど重要でない要因を探すことです。例えば1階の部屋を避けたいと考えている人が多いため、1階にはその建物で一番安い家賃が設定されるのが一般的です。しかし、1階の部屋であれば、エレベーターを待ったり、階段の登り降りをしなくて良いので、外出の手間が上の階の部屋に比べてかからなかったり、専用の庭が付いていたりと意外な利点があります。もし、発想を変えて積極的に1階の部屋を探すことにより、思わぬ掘出物物件が見つかったりします。

1階の部屋が割安なのは一つの例に過ぎませんが、必ず自分が妥協しても良いという点が誰でもあるはずです。その要因が家賃に与える影響が大きい場合には、割安なお部屋を見つけることができるかもしれません。